Nga Redaksia – Projektligji i ri për strehimin social sjell një ndryshim të rëndësishëm në filozofinë e ndërhyrjes publike: shteti nuk do të kufizohet më vetëm te subvencionet, por synon të bëhet edhe zhvillues, shitës dhe garantues në tregun e banesave. Por pikërisht këtu nis pyetja më e madhe: si do të sigurohet që kjo ndërhyrje të mos kthehet nga një instrument për strehimin social në një tjetër mekanizëm për të favorizuar tregun e pasurive të paluajtshme?
Blerja e një banese është bërë prej vitesh një sfidë për një pjesë të madhe të familjeve shqiptare. Çmimet janë rritur, ndërsa të ardhurat e shumë familjeve nuk kanë ndjekur të njëjtin ritëm. Në këtë realitet, shteti nuk mund të mjaftohet me rolin e spektatorit.
Prandaj, në parim, ideja që institucionet publike të hyjnë në tregun e banesave për të krijuar të ardhura dhe t’i përdorin ato për strehimin social nuk është domosdoshmërisht e gabuar. Përkundrazi, mund të jetë një instrument interesant financimi.
Por drafti ngre një problem serioz: i jep shtetit një rol shumë të madh në treg, ndërsa lë një pjesë të rëndësishme të rregullave për t’u përcaktuar më vonë me vendime të Këshillit të Ministrave.
Nga subvencionues në zhvillues dhe shitës
Ndryshimi më i rëndësishëm është krijimi i programit të “banesave në treg të lirë për shitje”.
Sipas draftit, institucionet publike mund të zhvillojnë projekte ku bashkëjetojnë banesa sociale me qira, banesa me kosto të ulët dhe banesa që shiten me çmim tregu. Të ardhurat nga komponenti tregtar do të përdoren për financimin, zgjerimin dhe mirëmbajtjen e programeve të strehimit social.
Në teori, formula është bindëse:
shteti zhvillon → shet një pjesë në treg → gjeneron të ardhura → financon strehimin social.
Problemi është se në praktikë kjo skemë mund të funksionojë vetëm nëse garantohen transparenca, efikasiteti dhe kontrolli i fortë publik.
Sepse shteti, ndryshe nga një kompani private, nuk mund të hyjë në treg duke marrë përsipër rrezikun e biznesit me paratë e taksapaguesve pa një sistem të qartë përgjegjshmërie.
Nëse një projekt publik del me kosto më të lartë se parashikimi, nëse shitjet realizohen nën vlerën reale të tregut, nëse tokat publike përdoren në mënyrë joeficiente apo nëse një pjesë e projektit i kalon një grupi të favorizuar blerësish, atëherë modeli nuk financon më strehimin social. Ai mund të prodhojë transferim të pasurisë publike drejt interesave private.
Rreziku më i madh: kush vendos se çfarë ndërtohet dhe sa?
Një nga boshllëqet më të rëndësishme të draftit është fakti se ligji nuk përcakton raportin midis banesave sociale, banesave me kosto të ulët dhe banesave për shitje në treg.
As nuk përcakton një përqindje minimale të komponentit social.
Kjo është pikërisht pika ku duhet të ngrihet alarmi.
Nëse një projekt ka 10% banesa sociale dhe 90% banesa që shiten në treg, a mund të quhet realisht projekt strehimi social?
Dhe nëse nesër një bashki ndërton një kompleks me tokë publike, sa duhet të jetë pjesa që i kthehet shoqërisë në formën e strehimit social?
Këto nuk janë detaje teknike. Janë pyetje themelore të politikës publike.
Prandaj, rregullat kryesore nuk duhet të mbeten tërësisht për t’u përcaktuar më vonë me VKM. Vetë ligji duhet të vendosë disa kufij minimalë dhe garanci të panegociueshme.
Për shembull, duhet të përcaktohet një komponent minimal social për çdo projekt me destinacion të kombinuar dhe një formulë transparente për mënyrën se si të ardhurat nga shitjet rikthehen në fondin e strehimit social.
Përndryshe, ekziston rreziku që “strehimi social” të përdoret si justifikim për zhvillime të zakonshme imobiliare me pronë publike.
Garancia Sovrane: ndihmë për familjen apo risk për buxhetin?
Një tjetër shtyllë e projektligjit është Garancia Sovrane.
Ideja është e thjeshtë: shteti garanton një pjesë të principalit të kredisë së lehtësuar për blerjen e banesës, duke e bërë më të lehtë aksesin në financim.
Kjo mund të ndihmojë familjet që kanë të ardhura të mjaftueshme për të paguar kredinë, por nuk kanë garancitë apo kapitalin fillestar që kërkon banka.
Por këtu shteti duhet të jetë veçanërisht i kujdesshëm.
Garancia sovrane nuk është para falas. Është një detyrim potencial i shtetit.
Nëse huamarrësi nuk paguan dhe garancia aktivizohet, fatura përfundimtare mund të përfundojë te buxheti publik.
Prandaj nuk mjafton të thuhet se garancia do të jetë brenda tavanit vjetor të përcaktuar në buxhet. Duhet të ketë transparencë mbi:
- sa familje do të përfitojnë;
- sa do të jetë pjesa e garantuar;
- sa është ekspozimi maksimal i shtetit;
- çfarë profili rreziku kanë përfituesit;
- sa mund të jetë kostoja fiskale në një skenar krize;
- dhe si do të rikuperohen paratë në rast aktivizimi të garancisë.
Në të kundërt, shteti mund të përfundojë duke socializuar riskun e kreditimit, ndërsa bankat ruajnë përfitimin.
Granti: nga 16.7% në 50%
Ndryshimi nga një e gjashta në një të dytën të vlerës mesatare të banesës është ndoshta pika që mund të tingëllojë më spektakolare në publik.
Por duhet lexuar me kujdes.
Kjo nuk do të thotë se çdo familje do të marrë automatikisht 50% të çmimit të banesës nga shteti.
Drafti rrit pragun ligjor, ndërsa masa konkrete e përfitimit do të varet nga rregullat dhe kriteret e programit.
Megjithatë, rritja është e konsiderueshme dhe duhet shoqëruar me një pyetje të thjeshtë: ku do të gjenden paratë?
Një politikë sociale nuk matet vetëm me madhësinë e përfitimit të premtuar, por edhe me numrin e njerëzve që mund të mbështesë në mënyrë të qëndrueshme.
Nëse grantet rriten ndjeshëm, por fondi mbetet i kufizuar, atëherë mund të ndodhë që përfitojnë pak familje me një mbështetje të madhe, ndërsa mijëra të tjera mbeten jashtë skemës.
Pse, megjithatë, shteti duhet të hyjë në treg?
Pavarësisht këtyre rreziqeve, argumenti për ndërhyrjen publike është i fortë.
Tregu shqiptar i banesave nuk funksionon gjithmonë në favor të familjeve me të ardhura të ulëta dhe të mesme. Nëse shteti ka tokë publike, kapacitet institucional dhe mundësi financimi, është e arsyeshme të përdorë këto asete për të krijuar një fond të qëndrueshëm strehimi.
Madje, modeli mund të jetë më efikas se subvencionimi i pafund i kërkesës.
Në vend që shteti vetëm t’i japë para qytetarit për të blerë një banesë të shtrenjtë në treg, mund të krijojë ofertë të re banesash, të ndërtojë me kosto më të kontrolluar dhe të përdorë fitimet nga komponenti tregtar për të financuar komponentin social.
Por kjo kërkon një kusht themelor: shteti duhet të sillet si administrator i interesit publik, jo si një tjetër spekulant i tregut të pasurive të paluajtshme.
Çfarë duhet të ndryshojë në draft?
Para miratimit, projektligji duhet të forcohet në disa pika.
Së pari, duhet të vendoset në ligj një përqindje minimale e banesave sociale në projektet me destinacion të kombinuar.
Së dyti, duhet të krijohet një mekanizëm publik dhe i auditueshëm për të ardhurat nga shitjet. Çdo qytetar duhet të jetë në gjendje të shohë sa është shitur prona publike, sa janë kostot e projektit dhe sa para kanë shkuar realisht për strehimin social.
Së treti, toka publike duhet të trajtohet si aset strategjik, jo si mall që mund të përdoret pa kufij për të financuar projekte imobiliare.
Së katërti, Garancia Sovrane duhet të shoqërohet me kufij të qartë të ekspozimit fiskal dhe raportim periodik publik.
Së pesti, duhet të shmanget përqendrimi i tepërt i kompetencave te aktet nënligjore. Rregullat themelore duhet të jenë në ligj, ndërsa VKM-të duhet të përcaktojnë procedurat teknike, jo filozofinë e programit.
Dhe mbi të gjitha, duhet të ekzistojë një sistem i fortë kontrolli mbi konfliktet e interesit, prokurimet, vlerësimin e pronave dhe përzgjedhjen e blerësve.
Në fund, pyetja nuk është nëse shteti duhet të hyjë në treg
Pyetja e vërtetë nuk është nëse shteti duhet të hyjë në tregun e banesave.
Duhet të hyjë, sepse kriza e përballueshmërisë së banesave nuk mund t’i lihet vetëm tregut.
Pyetja është si do të hyjë.
Nëse shteti përdor tokën publike, ndërton me standarde të qarta, shet një pjesë të projekteve me çmime tregu, rikthen të ardhurat në fondin social dhe garanton transparencë të plotë, atëherë kemi një model që mund të krijojë një cikël të qëndrueshëm financimi.
Por nëse ligji i jep institucioneve publike të drejtën të ndërtojnë dhe të shesin pa vendosur në vetë ligjin kufij të qartë për komponentin social, ndërsa rregullat kryesore i lë për t’u vendosur më vonë, atëherë rreziku është i madh.
Sepse shteti nuk duhet të bëhet një agjenci imobiliare me paratë e qytetarëve.
Ai duhet të përdorë tregun për të financuar të drejtën për strehim, jo të përdorë strehimin social si justifikim për të hyrë në treg.
Nëse kjo vijë nuk përcaktohet qartë, një reformë që synon të zgjidhë krizën e banesave mund të përfundojë duke krijuar një tjetër problem: privatizimin e fitimit dhe socializimin e riskut.
Ndalohet kopjimi sipas ligjit Nr.35/2016 “Për të drejtat e autorit dhe të drejtat e tjera të lidhura me to”, i ndryshuar, ndalohet kopjimi, publikimi, shpërndarja dhe tjetërsimi pa cituar PatriotikMedia.al
